Så sätter
Sigillet sitt sigill
Text & bild: Magnus Pehrsson
Henrik Nilsson har andats fastigheter i hela sitt liv. Allt startade i ungdomsåren med ett privat förvärv 1975. Sigillet som bolag etablerades genom ytterligare ett fastighetsköp 1981. Sedan dess har företaget växt sig starkt och strategin för expansion har förfinats över åren. Nu snart femtio år senare vet Sigillet vad som är viktigt när de tar över förvaltningen av en ny fastighet.
Den 31 januari 2025 förvärvades Södra vägen 4 i Göteborg. Sedan dess har jag följt dem på nära håll, för att se hur de går till väga när de införlivar en ny fastighet i deras förvaltning på bästa möjliga sätt.
Jag fick också möjligheten att ta pulsen på VD Henrik Nilsson och förvaltare Theo Claesson, som gav mig en djupare inblick i hur bolaget tänker kring förvärv och förvaltning. Både i det större sammanhanget och mer specifikt kring förvärvet av denna centralt belägna fastighet i Göteborg.
Följ med genom breda penseldrag och detaljerat fokus.
De breda penseldragen
Först ut är Henrik Nilsson som lyfter de mer övergripande strategiska delarna i ett fastighetsförvärv i det snart 50-åriga bolaget.
När jag ber honom beskriva Sigillets övergripande filosofi kring förvärv och förvaltning, kommer svaret utan att blinka. Att hitta och förvalta fastigheter med långsiktiga attraktiva lägen och att objekten ska ha en utvecklingspotential.
– Vi utgår alltid efter vad hyresgästerna efterfrågar. Efter det utför vi en bedömning om vad vi tror fastigheten kan erbjuda i mervärde och hur det kommer hålla över tid, berättar Henrik.
Flexibilitet är också viktigt för dem. När det uppstår förändrade behov för hyresgästerna, behöver fastigheterna kunna anpassas till nya utmaningar. En annan självklarhet är också att investeringarna behöver ha en god värdeutveckling över tid.
– Vi tänker oftast i termer av minst fem till tjugo år. Internt brukar jag prata om att vi har ett evighetsperspektiv på våra hus. Och värt att tillägga – vi har en förkärlek till vackra hus! säger Henrik och ler.
Finns det något i Sigillets DNA som innebär att vissa affärer väljs bort? Även om de ser attraktiva ut på pappret? Han utvecklar vidare.
– Vårt fokus ligger på Göteborg- och Stockholmsregionen först och främst. Så indirekt väljer vi bort övriga delar av landet. Vi får en rationell och kostnadseffektiv förvaltning genom denna strategi, eftersom våra kontor är belägna här. Att vara i närheten rent geografiskt är naturligtvis en stor fördel tycker vi, säger Henrik.
Värdegrunderna
Sigillet arbetar efter tre övertygelser. Flexibilitet, långsiktighet och affärsmässighet. Jag undrar hur de balanserar mellan just långsiktighet och affärsmässighet i förvärvsprocessen? I vissa fall kan det kanske vara motsägelsefullt?
Det går oftast hand i hand berättar han, så han ser inga problem med detta. Långsiktiga samarbeten bygger på en affärsmässig relation till kunderna. Att ha en affärsmässig sinnesstämning handlar ofta om att förstå kundens behov över tid och visa intresse för att hjälpa dem uppnå sina mål på längre sikt.
– Långsiktiga investeringar i fastigheterna bidrar till att hålla en hög kundnöjdhet. Vilket vi hoppas leder till att hyresgästerna väljer att stanna hos oss och växa inom vårt fastighetsbestånd, säger Henrik.
Förvärvsprocessen
Vi fördjupar oss i Due Dilligence. För Sigillet ser den lite olika ut beroende på fastighetens natur. Men en gemensam hygienfaktor är att dokumentation och tillstånd finns på plats och att gällande myndighetskrav uppfylls.
– Vi tycker det är viktigt att genomföra en fullständig teknisk besiktning för att formulera en övergripande riskbedömning. Utifrån dessa insikter planerar vi framtida underhållsåtgärder. Hur mycket kärlek fastigheten behöver helt enkelt, säger han.
Den utvidgade lägesanalysen är också viktig understryker Henrik. Närområdet kring fastigheterna i Sigillets primära områden fokuseras det mycket på. Och då inte minst den kommande utvecklingen.
– Vi gillar lägen där det är trevligt att befinna sig i. Områden som man vill besöka på sin fritid. Trevliga lägen behöver heller inte vara de mest centrala, utan konkurrenskraften och kvalitén i fastigheten kan finnas där på andra sätt. Det skapar också en långsiktig och god värdeutveckling, säger han.
Kort och gott kan jag summera att det är hyresgästens behov som är grundläggande för Sigillets affärsmodell. Deras perspektiv finns med från den första tanken. Och det färgar hur Sigillet bedömer allt från fastighetens skick till hyrespotential.
Förvärven har genom åren skiljt sig en hel del och har haft varierande skick från start. Om underhållet i ett hus har varit kraftigt eftersatt försöker de ta tag i det så snabbt som möjligt. Något som brukar uppskattas av de boende och deras lokalhyresgäster.
– Vi vill att vår kund ska känna sig trygg med oss som ny hyresvärd och att det uppfattas som ett mervärde att vi tar över förvaltningen. Att informera hyresgästerna ordentligt är också jätteviktigt. Vi kommunicerar tydligt med våra kunder via kanaler som exempelvis mina sidor, sms och e-post. En tydlig informationspolicy finns på plats, som styr hur kommunikationen med hyresgästerna ska gå till. I regel bokas ett första möte med lokalhyresgästerna för att höra hur de upplever fastigheten och om lokalen möter deras behov, berättar Henrik.
Södra vägen 4
Om vi fokuserar på Södra vägen 4 specifikt och vad som gjorde den intressant, är att det är ett hus som är relativt nybyggt, trots det attraktiva läget. Den gamla fastigheten revs och en ny byggdes upp runt millennieskiftet, vilket betyder att den har en modern utformning och god tillgänglighet i de allmänna utrymmena.
– Läget är fantastiskt, nära Avenyn, Scandinavium och gångavstånd till övriga innerstaden. Ett plus är att vi även kan erbjuda garageparkering vilket är lyxigt här inne i Göteborgs centrum, säger Henrik.
Resan har precis börjat och han är stolt över Theo som har gjort ett hästjobb med att inkludera fastigheten i deras förvaltning. Det är han som har genomfört de första och största ansträngningarna att införliva Sigillets långsiktiga ambitioner i deras senaste förvärv.
Jag stötte på fastighetsförvaltare Theo Claesson när han var och inspekterade renoveringen av kontorslokalen på Södra vägen, som utfördes av Sisjöns Byggnads AB.
Det detaljerade fokuset
För Theo Claesson har detta varit lite av ett elddop. Han är ganska ny i sin position som förvaltare och hade bara haft rollen i ett halvår när övertagandet av Södra vägen 4 genomfördes.
– Ja, det var första gången jag var med om ett förvärv. Kollegorna med lite mer erfarenhet har tidigare satt tydliga rutiner för hur processen går till, det har varit ett bra stöd att luta sig mot. Jag har lärt mig otroligt mycket på den här resan, något som jag kommer att ta med mig till nästa gång, berättar han.
Huset består av 22 lägenheter, fördelat på sju våningar och tre kommersiella lokaler. Förutom det sedvanliga att välkomna och informera hyresgästerna, är det mycket annat som man inte tänker på som finns på att-göra-listan. Bland annat ska byggnaden registreras i Sigillets interna system, för att allt från ekonomi till felanmälan ska fungera. Avtal ska gås igenom. Med mycket mera.
– Allt startade med en nollställning. Vi städade rent och gick igenom alla utrymmen ordentligt, så att vi fick en bra överblick över vad som behöver åtgärdas. En av de första sakerna det resulterade i, var att alla belysningsarmaturer byttes ut till rörelsestyrd LED-belysning i allmänna utrymmen och garage. Ett bra sätt att både spara energi och att se till att ljuset bara är på när det är nödvändigt, berättar Theo.
Sedan har det följts av en hel del andra åtgärder. Parkeringslinjer har skapats och skyltar har satts upp i garaget. Fjärrstyrning av garageporten och ny porttelefon har satts in. Sigillets digitala trapphustavla har installerats i entrén. Trapphuset har målats om och innegården har fixats till.
– Vi passade även på att totalrenovera kontorslokalen på andra våningen, som nu är i toppskick, berättar han nöjt.
Lucas Samuelsson på VIFT Fastighetsservice färdigställer parkeringslinjer och Petter Skillius på Skill Skylt och Dekor sätter upp profilerande p-skyltar i garaget.
Det enda som är kvar att göra nu är installation av ett centralt låssystem, som är planerat till senhösten eller vintern i år. Men – som vi har pratat om tidigare är hyresgästerna självklart av största vikt. Och att de får en smidig övergång och känner sig trygga med Sigillet som ny hyresvärd.
– Eftersom det är ganska få lokalhyresgäster besökte jag dem personligen. Ett trevligt sätt att lära känna dem på. Sedan gick jag runt och la lappar i alla brevlådor med viktig information till alla hyresgäster. Allt för att det inte skulle bli något glapp i jourkontakter och annat som var av vikt eftersom övertagandet skedde på en fredag, berättar Theo.
Benjamin Adolfsson och Henrik Meijner på Mentor monterade Sigillets digitala trapphustavla och ny porttelefon och fjärrstyrning av garageport installerades av Henric Sjöberg (bilden) och kollegan Peter Efraimsson på AO Group. Trappuppgången och allmänna utrymmen fick en ordentlig uppfräschning av VM Måleri.
Vi avrundar vårt samtal. Men vi hade nog kunnat fortsätta ett tag till då herrarna verkligen brinner för sina fastigheter. Både strategiskt och taktiskt. Och vi kan nu konstatera att Sigillet har inpräntat sitt sigill på Södra vägen 4. Tryggt kan fastigheten filas in i deras övriga bestånd, där den kommer att vårdas löpande.
Både i stort och smått.
Före:
Ett axplock av bilder hur det såg ut innan vi satte igång vår process.
Efter:
Ett axplock av bilder på resultatet efter Sigillet har satt sitt sigill.
