Olovlig andrahandsuthyrning

kan leda till fängelse

INGEN VARNING

– Efter skärpningen av reglerna för uthyrning i andra hand är det följande som gäller: hyr en hyresgäst ut i andra hand och inte har giltig ursäkt och det inte handlar om kortare tid, det vill säga mindre än en månad, så upphör avtalet. Pang bom. Som värd behöver du inte skicka någon varning längre. Om du hyr ut din lägenhet i andra hand och dessutom tar ut en hyra som överstiger bruksvärdet, det som är kollektivt framförhandlat mellan föreningarna på hyresgäst och fastighetsägarsidan – ja, då kan det leda till fängelsestraff. Så detär en ganska kraftfull markering av lagstiftaren när det gäller påföljden; direkt av med hyreskontraktet och dessutom, i vissa fall, fängelsestraff.

Ibland försöker hyresgäster kringgå bestämmelserna om andrahandsuthyrning genom att kalla arrangemanget för inneboende (partiell sublokation) ofta för att undkomma att man hyr ut i andrahand. Hyresgästen behöver nämligen inte ha hyresvärdens tillstånd när det gäller inneboende.

– Inneboende kan man bara vara om den som står på hyreskontraktet också bor i lägenheten på något sätt: Förstahandshyresgästen måste i någon mening själv använda lägenheten och utöva kontroll för att den boende ska kunna betraktas som inneboende. Om endast den boende använder lägenheten är det fråga om ett självständigt brukande, oavsett formen för upplåtelsen, säger Henric Gartz och förtydligar:

– Huvudregeln för uthyrning i andra hand är att man alltid ska ha hyresvärdens tillstånd. Har man det så får man egentligen hyra ut så länge värden och hyresgästen är överens. Är man inte överens så kan hyresgästen ansöka till hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand och då brukar det handla om vad man har för giltiga skäl, som till exempel studier, arbete på annan ort eller blivande samboskap.

Regler andrahandsuthyrning

• Hyresvärden behöver numera inte sända en varning; hyresavtalet har upphört i förtid i och med den otillåtna andrahandsuthyrningen. Lagtexten talar om ”andra hand till annan för självständigt brukande”, det berör alltså inte inneboende. Man kan komma undan med ”giltig ursäkt” eller (omständigheterna vara av sådan art att en hyresgästs agerande framstår som ursäktligt) ”ringa betydelse” (kortare tid än en månad). Det är inte längre möjligt att undgå förverkande (hyresavtalet hävs) genom att göra rättelse eller ansöka om tillstånd och få ansökan beviljad.
• Även överhyra (mer än 15 % på den framförhandlade hyran) leder till att hyresavtalet upphör genast. Ett annat verktyg för att motverka överhyrorna är möjligheten för en andrahandshyresgäst att erhålla retroaktiv återbetalning för den del av hyran som inte varit skälig. Gäller upplåtelsen endast en del av lägenheten anses hyran inte vara skälig om den överstiger en sett till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av hyran, jämte nämnda tillägg.
• Om hyresrätten hyrs ut i andra hand utan tillstånd och till en för hög hyra riskerar du dessutom böter eller fängelse.
• I senare rättspraxis (föranlett av så kallade AirBnb-uthyrningar) har många och kortvariga upplåtelser som pågått en längre tid ansetts inte avse bostadsändamål utan utgöra en hotelliknande verksamhet, vilket inte är tillåtet.
• Om en partiell sublokation, inneboende, kan anses innebära “verkligt men eller obehag” för hyresvärden, anses hyresrätten förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.